Filtraciones de agua por lluvia: mantenimiento, patologías habituales y responsabilidad según la Ley de Propiedad Horizontal

Las lluvias frecuentes en Valencia y Castellón han incrementado los siniestros por humedades y filtraciones de agua de lluvia. En muchos casos, estos daños están relacionados con patologías constructivas y con la falta de mantenimiento, aspectos directamente regulados por la Ley de Propiedad Horizontal.

Mantenimiento obligatorio de elementos comunes

El artículo 9.1.f de la LPH establece que es obligación de cada propietario contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, incluidos los de conservación y mantenimiento de elementos comunes.

Esto implica que la comunidad debe asumir:

• Revisiones periódicas de cubiertas y terrazas.

• Limpieza de canalones y bajantes de pluviales.

• Conservación de fachadas y sus revestimientos.

• Reparación de impermeabilizaciones envejecidas.

La omisión de estas actuaciones puede derivar en filtraciones y, posteriormente, en reclamaciones entre propietarios y conflictos con las compañías aseguradoras.

Principales patologías que provocan filtraciones

En los siniestros analizados tras episodios de lluvia prolongada, las patologías más comunes son:

• Impermeabilizaciones agotadas por antigüedad.

• Fisuras en fachadas y petos.

• Atascos en canalones y sumideros que provocan rebosamientos.

• Defectos constructivos iniciales no subsanados.

• Reparaciones parciales o mal ejecutadas.

• Falta de mantenimiento preventivo durante años.

Estas deficiencias facilitan la entrada progresiva del agua hasta el interior de las viviendas.

¿Quién es el responsable según la Ley de Propiedad Horizontal?

La LPH permite establecer criterios claros de responsabilidad:

• Elementos comunes (cubierta, fachada, bajantes generales):
  La responsabilidad corresponde a la comunidad de propietarios, conforme a los artículos 9 y 10 de la LPH.

• Elementos privativos (instalaciones interiores, acabados propios):
  La responsabilidad es del propietario de la vivienda.

• Terrazas de uso privativo:
  Aunque el uso sea exclusivo, la impermeabilización suele considerarse elemento común, por lo que la comunidad suele ser responsable, salvo negligencia en el uso por parte del propietario.

• Viviendas unifamiliares:
  El propietario es responsable íntegro del mantenimiento y conservación del inmueble.

Por este motivo, en el ámbito pericial y asegurador resulta imprescindible una correcta determinación del origen del daño, apoyada en criterios técnicos y en la normativa vigente.

Conclusión

La Ley de Propiedad Horizontal deja claro que la prevención y el mantenimiento no son opcionales. Las lluvias persistentes actúan como detonante de problemas latentes que, con un mantenimiento adecuado, podrían evitarse. Una correcta conservación de fachadas, cubiertas y pluviales es clave para reducir siniestros, reclamaciones y costes económicos.