Elementos comunitarios vs. elementos privativos en las Comunidades de Propietarios

By info@arvaltec.com | Published agosto 9, 2024 | No hay comentarios

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En un edificio de viviendas, los elementos comunitarios y los elementos privativos se definen en función de su uso y propiedad, y están regulados por varias normativas en España, principalmente la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el Código Técnico de la Edificación (CTE), los estatutos de cada Comunidad de Propietarios, y el Código Civil español. A continuación, se detalla una guía sobre estos conceptos:

1. Elementos Comunitarios

Los elementos comunitarios son aquellos que pertenecen a todos los propietarios del edificio de forma conjunta y que están destinados al uso y disfrute común. Estos elementos son regulados principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal y, en menor medida, por el Código Civil y los estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Ejemplos de Elementos Comunitarios:

Estructura del Edificio: Incluye cimientos, pilares, vigas, forjados, muros de carga, y otros elementos estructurales que aseguran la estabilidad y seguridad del edificio.
Fachadas y Cubiertas: Incluyendo elementos decorativos, ventanas exteriores (no individuales), y tejados.
Zonas Comunes: Como pasillos, escaleras, vestíbulos, portales, patios interiores, y jardines.
Instalaciones Generales: Redes de agua, gas, electricidad, calefacción central, saneamiento, antenas colectivas, ascensores, sistemas de telecomunicaciones, y otros servicios que den servicio a todo el edificio.
Elementos de Seguridad: Puertas de entrada al edificio, sistemas de alarma comunitarios, extintores y otros elementos de protección contra incendios.
Garajes y Trasteros Comunitarios: Cuando son de uso común y no están asignados de manera privativa.

Consideraciones Adicionales:

Mantenimiento y Reparación: Los gastos de mantenimiento, reparación y mejora de estos elementos son responsabilidad conjunta de todos los propietarios, según lo establecido en la LPH y los acuerdos de la comunidad.
Uso y Disfrute: Aunque son de uso común, la comunidad puede establecer normativas sobre el uso de estos espacios en los estatutos o acuerdos.

2. Elementos Privativos

Los elementos privativos son aquellos que pertenecen exclusivamente a un propietario y están destinados a su uso individual. La delimitación entre lo que es comunitario y lo que es privativo puede ser a veces compleja y puede variar según los estatutos de la comunidad.

Ejemplos de Elementos Privativos:

Viviendas y Locales Comerciales: Incluyendo suelos, techos, paredes internas que no sean estructurales, ventanas (cuando son parte de la vivienda), puertas de entrada a la vivienda, y balcones o terrazas (con ciertas limitaciones según los estatutos).
Instalaciones Internas: Instalaciones de agua, electricidad, calefacción, y gas que estén dentro de los límites de la vivienda o local.
Garajes y Trasteros Privativos: Cuando están asignados a un propietario específico.
Elementos de Decoración y Mobiliario: Todo lo que se encuentre dentro de la vivienda o local y no afecte a los elementos comunitarios.

Consideraciones Adicionales:

Responsabilidad del Propietario: El propietario es responsable del mantenimiento y reparación de estos elementos, siempre que no afecten a los elementos comunes del edificio.
Modificaciones y Obras: El propietario puede realizar modificaciones dentro de su propiedad, siempre y cuando no altere la estructura, configuración exterior o seguridad del edificio, ni afecte a los elementos comunes.

3. Normativas Relevantes

Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Regula los derechos y deberes de los propietarios en comunidades de vecinos, delimitando claramente lo que se considera elemento común y elemento privativo.
Código Técnico de la Edificación (CTE): Establece las normas y requisitos para garantizar la seguridad y habitabilidad de los edificios, influyendo en la construcción y mantenimiento de elementos comunitarios y privativos.
Código Civil Español: Proporciona un marco legal general en relación a la propiedad, derechos y obligaciones de los propietarios.
Estatutos de la Comunidad de Propietarios: Cada comunidad puede tener sus propios estatutos que detallen y, en algunos casos, amplíen las definiciones de elementos comunes y privativos, adaptándose a las necesidades específicas de la comunidad.

4. Conclusión

La correcta diferenciación entre elementos comunitarios y privativos es fundamental para el buen funcionamiento de una comunidad de propietarios y para la responsabilidad en cuanto a mantenimiento y uso de las instalaciones. Es esencial que los propietarios conozcan las normativas aplicables y respeten los acuerdos comunitarios, con el fin de mantener una convivencia armoniosa y cumplir con la legalidad vigente.

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